W dniu 28 marca br. Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej zagadnienia prawnego w sprawie o sygn. III CZP 90/18, podjął uchwałę następującej treści:
Hipoteka ustanowiona przez dłużnika na użytkowaniu wieczystym nie wygasa z chwilą przejęcia długu, gdy użytkowanie wieczyste zostało zbyte na rzecz osoby trzeciej (art. 525 k.c.).
Powyższa uchwała została podjęta w odpowiedzi na pytanie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy w P. postanowieniem z dnia 1 marca 2018 r.:
Czy ograniczone prawo rzeczowe (hipoteka) ustanowione przez dłużnika, będącego użytkownikiem wieczystym nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności wygasa w przypadku gdy dochodzi następnie do przejęcia długu, a w chwili tego przejęcia użytkownikiem wieczystym obciążonej nieruchomości jest już inna osoba, która nie wyraża zgody na dalsze trwania zabezpieczenia (art. 525 k.c.)?
Sąd Najwyższy wskazał, że problem sprowadzał się do odpowiedzi na pytanie czy hipoteka, która została ustanowiona i stała się ograniczonym prawem rzeczowym z chwilą wpisu na podstawie oświadczenia dłużnika, a nie osoby trzeciej, w momencie kiedy dłużnik zbył to prawo (lokal) i nastąpiło późniejsze przejęcie jego osobistego długu przez inną osobę spowoduje, że ta hipoteka wygaśnie.
Jeżeli hipotekę ustanowiła osoba trzecia (niebędąca dłużnikiem osobistym) to art. 525 k.c. stanowi jasno, że przejęcie długu oznacza wygaśnięcie hipoteki. Osoba trzecia, która zabezpiecza dług najczęściej kieruje się względami osobistymi (np. matka zabezpiecza dług syna). Ale ustanawiając takie zabezpieczenie na swoim własnym prawie nie jest zainteresowana tym, żeby każdy, bez względu na wszystkie zmiany podmiotowe jakie nastąpią w przyszłości, mógł kierować wobec niej roszczenia.
Sąd Najwyższy doszedł do wniosku, że następca prawny dłużnika osobistego, który ustanowił zabezpieczenie hipoteczne na własnej nieruchomości wchodzi w sytuację prawną tego dłużnika, czyli nie może być uznany za osobę trzecią, zrównany z tą osobą trzecią, która zabezpieczyła cudzy dług własnym prawem.
Sąd Najwyższy przedstawił wiele argumentów przemawiających za takim rozwiązaniem. Brzmienie art. 525 k.c. jest jasne, stanowi on wyjątek od ogólnej zasady, że zabezpieczenie rzeczowe jest skuteczne wobec wszystkich, w związku z tym musi być wykładany ściśle.
Ustanowienie zabezpieczenia stanowi czynność prawną dokonaną w określonym momencie, w dacie dokonania tej czynności (oświadczenia użytkownika wieczystego o ustanowienie hipoteki) jest równoznaczny z hipotezą art. 525 k.c.
Rozszczepienie odpowiedzialności osobistej i rzeczowej w następstwie zbycia obciążonego prawa następuje później aniżeli ustanowienie zabezpieczenia.
Sąd Najwyższy podkreślił, że wskazany przepis ma na celu ochronę wierzyciela. Sens zabezpieczenia polega na tym, aby wierzytelność była chroniona. Nie ma powodów, aby odstąpić od tej zasady i zawsze chronić dłużnika i jego następcę.