W dniu 9 lutego br. Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej zagadnienia prawnego w sprawie o sygn. III CZP 106/16, podjął uchwałę następującej treści:
W braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r., poz. 1892) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.
Powyższa uchwała została podjęta w odpowiedzi na pytanie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy w S.:
„Czy osoba, której powierzono zarząd nieruchomością wspólną w trybie określonym w art. 18 ust. 1 lub art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r., poz. 1892) jest z mocy art. 21 ust. 1 w związku z art. 33 tejże ustawy poprzez sam fakt powierzenia zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych?
ewentualnie, w przypadku negatywnej odpowiedzi na powyższe zagadnienie:
Czy uchwała właścicieli lokali udzielająca pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych osobie, której powierzono zarząd nieruchomością wspólną w trybie określonym w art. 18 ust. 1 lub art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r., poz. 1892), wymaga zaprotokołowania przez notariusza?”
Problem prawny sprowadzał się do wykładni art. 18 i 33 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r., poz. 1982 – dalej: „u.w.l.”). Sąd Najwyższy wskazał, że w niniejszej sprawie konkurują ze sobą dwa stanowiska. Pierwsze, że osoba której powierzono zarząd w drodze art. 18 ust. 1 u.w.l. jest z mocy samego powierzenia umocowana do występowania przed sądami. Drugi pogląd nie przyznaje takiego uprawnienia.
Sąd Najwyższy opowiedział się za pierwszym stanowiskiem i za poglądem wyrażonym w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05, że osoba sprawująca zarząd jest umocowana z mocy samego prawa do reprezentowania wspólnoty przed sądem. Z art. 18 ust. 3 u.w.l. wynika, że jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale. W art. 33 u.w.l., w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału. Skoro w tym przepisie następuje odesłanie, że jeżeli czego innego nie zastrzeżono w umowie, to zarządca jest umocowany do występowania przed sądem. Nie ma żadnych argumentów, aby było inaczej, podsumował Sąd Najwyższy.