W dniu 22 czerwca br. Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej zagadnienia prawnego w sprawie o sygn. III CZP 23/17, podjął uchwałę następującej treści:
Zadośćuczynienie wymaganiom wynikającym z art. 93 ust. 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) może nastąpić przez zobowiązanie współwłaścicieli do wykonania prac adaptacyjnych i nałożenia na nich stosownych zakazów lub nakazów w postanowieniu znoszącym współwłasność nieruchomości.
Powyższa uchwała została podjęta w odpowiedzi na pytanie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy w S:
„Czy przepis art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016, poz. 2147) stoi na przeszkodzie zniesieniu współwłasności nieruchomości przez podział fizyczny, jeśli stan budynku wchodzącego w jej skład w chwili orzekania nie spełnia wymogu wyraźnego fizycznego oddzielenia na dwie odrębne funkcjonalnie części?
ewentualnie, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na powyższe zagadnienie:
Jaki środek jurydyczny powinien zostać użyty przez sąd orzekający o zniesieniu współwłasności nieruchomości przez fizyczny podział, w celu doprowadzenia budynku - przed wydaniem rozstrzygnięcia o zniesieniu współwłasności - do stanu pełnej odrębności fizycznej, zgodnego z wymogami przewidzianymi we wskazanym przepisie, a w szczególności, czy środkiem takim może być postanowienie wstępne, zawierające zobowiązanie strony do przeprowadzenia określonych prac adaptacyjnych w budynku?”
Jak podkreślił Sąd Najwyższy, podstawą wątpliwości Sądu drugiej instancji była kwestia, czy regulacja art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami stoi na przeszkodzie temu, żeby wydać postanowienie końcowe w sprawie o zniesienie współwłasności, mimo że w dacie, kiedy sąd orzeka, ten budynek nie jest jeszcze przystosowany do stanu wynikającego z tego przepisu.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego konsekwentnie jest prezentowany pogląd, że podział budynku według płaszczyzn pionowych, połączony z odpowiednim podziałem gruntu, na którym jest wzniesiony ten budynek jest dopuszczalny, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą ten budynek na regularne i samodzielne części. Ta zasada została ugruntowana od wielu lat, a aktualnie wynika właśnie ze wskazanego przepisu.
Rozważano również kwestię, czy ta pionowa ściana wyraźnie dzieląca budynek na odrębne budynki ma być ścianą jedynie istniejącą, czy też dopiero wybudowaną. Wielokrotnie w orzeczeniach wskazywano, że sam fakt, iż ta ściana nie istnieje, nie jest przeszkodą do orzekania o zniesieniu współwłasności może być dopiero wykonana w tym celu.
Możliwość wydania postanowienia wstępnego w takich sprawach nie wynika ani z art. 618 § 1 k.p.c., ani z art. 318 § 1 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c., gdyż wykluczono możliwość wydawania postanowienia wstępnego, który by określał sposób zniesienia współwłasności. Możliwość wydania postanowienia wstępnego wynika z art. 11 ust 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r., poz. 1892); sąd może w postanowieniu wstępnym, uznając za usprawiedliwione w zasadzie roszczenie o zniesienie współwłasności, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do wykonania prac czasowo na jego koszt, może też wydać stosowne nakazy lub zakazy. Jest to jednak wyjątek od zasady niedopuszczalności regulowania tego rodzaju problematyki w postanowieniu wstępnym – podkreślił Sąd Najwyższy.