W dniu 8 marca br. Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej zagadnienia prawnego w sprawie o sygn. III CZP 88/18, podjął uchwałę następującej treści:
Uchwała zarządu spółdzielni mieszkaniowej o określeniu przedmiotu odrębnej własności lokali (art. 42 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 845 ze zm.) może być zaskarżona z powodu jej niezgodności z prawem tylko na podstawie art. 43 ust. 5 tej ustawy.
Powyższa uchwała została podjęta w odpowiedzi na pytanie prawne przedstawione przez Sąd Apelacyjny w Warszawie postanowieniem z dnia 27 kwietnia 2018 r.:
„Czy po upływie terminu z art. 43 ust. 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013 roku, poz. 1222, ze zm.) możliwe jest ustalenie przez sąd nieważności uchwały podjętej w trybie art. 43 ust. 3 tejże ustawy na podstawie art. 189 k.p.c.?”
Na wstępie Sąd Najwyższy przytoczył istotne dla rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2018 r., poz. 845 ze zm. – dalej: „u.s.m.”). Sąd Najwyższy stwierdził, że wątpliwości wskazane w pytaniu prawnym koncentrowały się wokół zagadnienia czy z powództwem o stwierdzenie nieważności uchwały zarządu spółdzielni określającej przedmiot odrębnej własności lokali może w istocie wystąpić każdy kto twierdzi, że ma w tym interes prawny i w każdym czasie.
Jak zauważył Sąd Najwyższy, art. 43 ust. 5 u.s.m. jest nieprecyzyjny, ale jest przepisem szczególnym o tyle, że przewiduje zaskarżenie uchwały zarządu spółdzielni dotyczącej konkretnego, specyficznego przedmiotu kształtowanego przepisami u.s.m.; dotyczy uchwały, która powinna określać ściśle wskazane w ustawie elementy składowe. Istotne jest również to, że przepis ten ustanawia 30-dniowy termin zawity prawa materialnego do zaskarżenia tej uchwały, i to zarówno gdy podstawą powództwa jest niezgodność tej uchwały z prawem, jak i wtedy kiedy podstawą powództwa jest zarzut, że uchwała narusza interes prawny lub uprawnienia osoby zainteresowanej.
Sąd Najwyższy wskazał, że uchwała zarządu spółdzielni, określająca istotny kształt przyszłego prawa odrębnej własności lokalu, po uzyskaniu waloru niezaskarżalności wiąże członka spółdzielni przy zawieraniu umów wyodrębnienia lokali i wchodzi w życie z dniem jej podjęcia (w przypadku niezaskarżenia) lub też po uprawomocnieniu się orzeczeń sądów oddalających ewentualne powództwa osób uprawnionych, zainteresowanych stwierdzeniem nieważności uchwały zarządu spółdzielni.
Sąd Najwyższy podkreślił znaczenie wskazanej uchwały dla interesów osób zainteresowanych. Uwypuklił również cel tej regulacji, którym jest dążenie, aby roszczenia uprawnionych ulegały zaspokojeniu w sposób sprawny i na jednolitych zasadach oraz szanujący równość wszystkich osób uprawnionych do nabycia tego lokalu. Sąd Najwyższy wskazał również, że ważne jest bezpieczeństwo obrotu, a przyjęcie odmiennego poglądu prowadziłoby w istocie do ominięcia tego przepisu; mogłoby zagrażać bezpieczeństwu prawnemu oraz gwarancjom prawnym osób zainteresowanych wskazanych w art. 43 ust 1 u.s.m.