Sąd Najwyższy potwierdził, księga wieczysta lokalu nabytego na własność w wyniku przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu na skutek sprzedaży upadłościowej nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej, nie może być obciążana hipoteką ustanowioną dla zabezpieczenia długów likwidowanej spółdzielni.
W dniu 16 lutego 2022 r. Sąd Najwyższy wydał w powiększonym składzie (5 sędziów i dwóch ławników Sądu Najwyższego) postanowienie w wyniku rozpoznania skargi nadzwyczajnej wniesionej przez Prokuratora Generalnego na Postanowienie Sądu Rejonowego w Kołobrzegu z 29 czerwca 2015 r. Dz. Kw. 4596/15.
Sprawa dotyczyła sytuacji, gdy w wyniku likwidacyjnej sprzedaży nieruchomości stanowiącej własność upadłej spółdzielni mieszkaniowej podmiotowi innemu niż spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu w tym budynku, na mocy art. 1718 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uległy przekształceniu w odrębną własność. Kontrowersja dotyczyła tego, czy powstałe w ten sposób nowe prawa własności lokali, powinny być obciążone wierzytelnościami, które obciążały hipotekę sprzedanej nieruchomości.
Zaskarżone postanowienie o wpisie hipoteki przymusowej łącznej kaucyjnej do kwoty blisko 28 mln zł w dziale IV księgi macierzystej oraz do współobciążonych ksiąg wieczystych założonych dla wyodrębnionych nieruchomości lokalowych zostało wydane po ponownym rozpoznaniu skargi uczestnika na wcześniejsze orzeczenie referendarza sądowego z 18 maja 2012 r., i przewidywało uchylenie zaskarżonego wykreślenia hipoteki i oddalenie wniosku o wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki przymusowej łącznej kaucyjnej na rzecz uczestnika. Zaskarżone postanowienie wydano przy zastosowaniu wytycznych zawartych w postanowieniu Sądu Najwyższego z 27 lutego 2014 r., II CSK 349/13. Wytyczne nakazywały traktować powstanie ex lege odrębnych własności lokalowych na mocy art. 1718 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – o ile przekształcenie nie dotyczyło wszystkich lokali składających się na budynek – jako podział nieruchomości w rozumieniu art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, uniemożliwiając stosowanie do nowych nieruchomości lokalowych art. 317 ust. 2 zd. 2 ustawy prawo upadłościowe i naprawcze. Konsekwencją takiej interpretacji było utrzymanie hipoteki przymusowej kaucyjnej łącznej wbrew przepisom ustawy prawo upadłościowe i naprawcze. Interpretacja ta została poddana w doktrynie ostrej krytyce i szybko została zarzucona.
Sąd Najwyższy orzekający w Izbie Kontroli Nadzwyczajnej i Spraw Publicznych uznał, że w zaskarżonym postanowieniu doszło do naruszenia konstytucyjnych gwarancji ochrony prawa własności oraz do wykreowania sytuacji, która rażąco naruszała obowiązujące prawo. Zgodnie z jednolitym obecnie stanowiskiem judykatury Sąd Najwyższy stwierdził, że w sytuacji, gdy w ramach postępowania upadłościowego nieruchomość nabywa inny podmiot niż spółdzielnia, wówczas, zgodnie z art. 1718 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się ex lege we własność lokalu i operacja ta nie może być kwalifikowana jako podział nieruchomości w rozumieniu art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Oznacza to, że pierwotnie uprawniony ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się właścicielem lokalu bez obciążeń hipotecznych ciążących wcześniej na nieruchomości spółdzielczej. Tym samym sporna hipoteka nie mogła zgodnie z prawem obciążać lokali przekształconych w trybie art. 1718 ani też w trybie art. 1714 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Z uwagi na wieloletni spór toczący się w tym przedmiocie (liczne kasacje oraz skargi nadzwyczajne dotyczące postanowień sądów powszechnych odnoszących się do przymusowej hipoteki łącznej kaucyjnej na lokalach wyodrębnionych uprzednio z tej samej księgi macierzystej w trybie art. 1714 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych lub wyodrębnionych w efekcie sprzedaży upadłościowej w trybie art. 1718 tejże ustawy) i niewątpliwą potrzebę społeczną ostatecznego rozstrzygnięcia sprawy, Sąd Najwyższy na podstawie art. 91 § 1 u. SN uchylił zaskarżone postanowienie sądu rejonowego i orzekł o wykreśleniu przedmiotowej hipoteki, nakazując właściwemu sądowi rejonowemu dokonanie w tej mierze stosownych czynności technicznych.